2017. gadā zemi zem mājas, apejot likumu, (nepiedāvājot izmantot pirmpirkuma tiesības), iegādājās cita juridiska persona.

"Vēlos atzīmēt, ka formāli likums uzliek par pienākumu zemes īpašniekam vispirms piedāvāt iedzīvotājiem iegādāties zemi," saka Gundars Udris. "Tikai tad, ja zemes īpašniekam tiek atteikts izmantot pirmpirkuma tiesību, viņš to var piedāvāt kādam citam. Bet likumā nav noteiktas represijas par šīs tiesību normas neievērošanu. Tāpēc iepriekšējais zemes īpašnieks Ūnijas ielā nolēma nesazināties ar dzīvokļu īpašniekiem, pārdot zemi citam uzņēmumam.  Atsavināja to samērā lēti - tikai par 20 tūkstošiem eiro. Es vēršu uzmanību uz , ka darījums tika veikts slepeni no dzīvokļu īpašniekiem."

Pēc Gundara teiktā, jaunais zemes īpašnieks bija SIA "Penkules mājas".

"Vēlāk tiesību akti (likumi) mainījās. Tagad dzīvojamās ēkas dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums pašiem atrast zemes īpašnieku, aprēķināt maksu par zemes lietošanu - 4% no kadastrālās vērtības" sacīja Gundars Ūdris.

– Iedzīvotāji, uzzinājuši par minēto darījumu, vērsās pie SIA "Penkules mājas" ar pretenziju, sakot, ka nepiekrīt tam, ka uzņēmums zemi iegādājies, apejot likumu - nepiedāvājot viņiem izmantot pirmpirkuma tiesības.

Uz to, komersants atbildēja: "Ja vēlaties apstrīdēt šo darījumu, dodieties uz tiesu," saka jurists. "Tā kā vienai no dzīvokļu īpašniekiem šajā mājā bija juridiskā izglītība, viņa ieteica pārējiem, ka viņiem ir tiesības izpirkt zemi zem mājas gada laikā pēc tās pārdošanas, un par to viņiem jāiesniedz pieteikums tiesā  sevišķā tiesāšanas kārtība (nevis vispārējā kārtībā). Tas arī tika izdarīts. Dzīvokļu īpašniekiem bija jāiemaksā Tiesu administrācijas kontā summa, par kuru zeme tika atsavināta, - tie paši 20 tūkstoši eiro. Tāpat bija jābūt gataviem segt arī notāra un citas izmaksas par darījuma izpildi. Pēc tam juriste sagatavoja pieteikumu tiesā, lai dzīvokļu īpašnieki iegūtu tiesības iegādāties zemi zem savas mājas par 20 000 eiro.

Pēc Gundara Ūdra teiktā, tālāk atbildētāji (komersanti - zemes jaunie īpašnieki) sāka vilcināt laiku visos iespējamos tiesiskajos veidos: viņi neieradās uz tiesas sēdēm, savlaicīgi neiesniedza paskaidrojumus un aizkavēja procesu. Viņu nodoms bija vienkāršs, – novilcināt lietu likumā noteikto  vienu gadu, lai dzīvokļu īpašnieki nevarētu izmantot savas izpirkuma tiesības, un pēc tam paziņot, ka ir beidzies termiņš, kurā dzīvokļu īpašnieki var iegādāties zemi par 20 000 eiro, jo sevišķā tiesāšanas kārtībā pieteikums var tikt apmierināts tikai tad, ja pretējā puse par to neiebilst.

"Atbildētājiem bija pieredzējuši juristi, kuri izmantoja visas nepilnības (robus un pretrunas) tiesību aktos (likumos) dēļ, kurām gadu vēlāk viņi varēja pateikt dzīvokļu īpašniekiem: "Izpirkšanas termiņš ir  notecējis".

Prasītāju (dzīvokļu īpašnieku) juriste, kura nodarbojās ar šo lietu, saprata, ka viņa nespēs tikt galā ar šo lietu.. 

2019. gadā izveidotā dzīvokļu īpašnieku biedrība nolīga juristu Gundaru Ūdri, lai viņš pārstāvētu dzīvokļu īpašnieku tiesības un intereses tiesā šajā lietā," sacīja mūsu sarunu biedrs. "Un, lai gan kopš zemes pārdošanas jau bija pagājis vairāk kā viens gads, es nolēmu, ka mēs sniegsim prasību civiltiesā vispārējā tiesvedības kārtībā, - izmantot dzīvokļu īpašniekiem iespēju iegādāties zemi par 20 tūkstošiem eiro, kā to paredz likums. 

Atbildētāji (komersanti) sāka apstrīdēt iedzīvotāju pilnvaras, norādot, ka ne visi, bet tikai daļa īpašnieku (vairāk nekā 50%), ir pieņēmuši lēmumu izpirkt zemi zem mājas, un ar to nepietiekot. Atbildētāji pieprasīja, lai būtu visu 100% dzīvokļu īpašnieku piekrišana. Arī apgalvoja, ka pašai biedrībai nemaz nav tiesību iesniegt šādu prasību.

 Tā bija laika kavēšana, jo šādiem atbildētāju paziņojumiem nebija juridiska pamata.

Mūsu sarunu biedrs teica, ka no brīža, kad tika atklāts, ka zemes īpašnieks ir mainījies, zemes nomas maksu (vēlāk lietošanas maksu) maksāja tikai uzņēmums, kuram piederēja piebūve pie mājas 

Dzīvokļu īpašnieki, atteicās maksāt nomu, uzskatot, ka darījums ir nelikumīgs.

"Es atzīmēju, ka, ja viņi maksātu nomu, tad zemes ieguvēji varētu atgūt savus ieguldītos 20 tūkstošus eiro tikai piecu gadu laikā," sacīja mūsu sarunu biedrs. "Bet es atgriezīšos pie tiesvedības tēmas. Pirmās instances tiesa nosprieda, ka, neraugoties uz galveno strīdu, ka zemi komersanti ieguvuši apejot pirmpirkuma tiesības, dzīvokļu īpašniekiem tik un tā ir pienākums maksāt nomas maksu par zemi, par gadiem, kamēr zemes īpašnieks ir komersants. Neviens no dzīvokļu īpašniekiem nepiekrita maksāt par zemes nomu, jo gaidīja galīgo tiesas lēmumu pamatlietā (par izpirkuma tiesību realizāciju), kas apliecinātu nelikumīgo zemes iegādi. 

"Pēc ilgu gadu tiesvedības (septiņi gadi), mēs saņēmām šo galīgo lēmumu: tiesa atzina darījumu par nelikumīgu, pamatojoties uz Civillikuma normām, kas nostiprina dzīvokļu īpašnieku tiesības uz zemes izpirkšanu. Tas nozīmē, ka tiesas lēmums ļauj dzīvokļu īpašniekiem doties pie notāra, lai reģistrētu zemi viņiem kā mājas un piebūves īpašniekiem.

Citiem vārdiem sakot, tiesa noteica, ka zeme par tiem pašiem 20 000 eiro ir jāizpērk mājas īpašniekiem. 20 tūkstošus eiro jau sākoties tiesvedībām dzīvokļu īpašnieki bija iemaksājuši Tiesu administrācijas depozīta kontā."

"Dzīvokļu īpašnieki visu šo laiku nav maksājuši nomas (lietošanas) maksu par zemi. Vai zemes īpašnieki tagad, pēc tiesas lēmuma, var pieprasīt tos samaksāt?

– Jautājums nav vienkāršs, jo formāli bija tiesas lēmums, saskaņā ar kuru īrniekiem ir pienākums maksāt zemes nomu (lietošanas maksu).  Tas, ka viņi to neizdarīja, ir saistīts tikai ar to, ka mēs atradām juridiskus līdzekļus tiesas lēmuma izpildes apturēšanai. Bet, nu jau bijuši zemes īpašnieki joprojām var pieprasīt tiesas piespriesto zemes nomas (lietošanas) parādu. Man uzreiz jāsaka, ka mēs meklējam tiesiskus veidus, kā no tā izvairīties.

- Par kādu laiku pašreizējie īpašnieki var pieprasīt naudu?

- Saskaņā ar likumu viņiem ir tiesības iekasēt zems lietošanas maksu par pēdējiem trim gadiem.

– Vai mēs varam teikt, ka šis bija pirmais šāda veida gadījums?

–Jā. Tiesa atzina zemes darījumu (atsavināšanu) par nelikumīgu, un izrādījās, ka šis ir pirmais gadījums, kad dzīvokļu īpašnieki aizstāvēja savas tiesības un likumiskās intereses izpirkt zemi tiesā.

– Kādu padomu jūs varat dot cilvēkiem, kuri nonākuši līdzīgā situācijā? Piemēram, ja viņi maksā par zemes izmantošanu īpašniekam, un tad izrādās, ka viņš pārdeva zemi trešajām personām.

– Vismaz reizi gadā pārbaudiet zemesgrāmatā datus par to, kam pieder zeme zem mājas. Dzīvokļa īpašnieks var bez maksas apskatīt ierakstus par savu īpašumu tiešsaistē. Ja zemes īpašnieks ir mainījies, tad ir jārīkojas steidzami: vajag sasaukt dzīvokļu īpašnieku sapulci un pieņemt lēmumu par zemes izpirkšanas tiesību izmantošanu. Atgādināšu, ka likums ļauj to atpirkt par zemesgrāmatā norādīto cenu (tas ir, par kuru tas tika pārdots trešajai personai), nevis par tirgus vērtību. Ja šis jautājums netiek atrisināts gada laikā pēc zemes pārdošanas, tad jūs varat nonākt situācijā, kad jums būs jāmaksā nevis 20 tūkstoši eiro (kā manu klientu gadījumā), bet 100-200 tūkstoši eiro par zemes gabalu.

Ольга ВАХТИНА (tulkojums: G Ūdris)

Avots:  Покупка хозяйской земли: «У жильцов есть право первой руки!» - МК-Латвия